Hauskredit - wie funktioniert das Ganze eigentlich

Hauskredit

Was ist ein Hauskredit und wie funktioniert das Ganze eigentlich?

Der Hauskredit wird gerne auch als Immobilienkredit oder Baufinanzierung bezeichnet. Ein solches Darlehen ist durch die Immobilie selbst abgesichert und in der Regel langfristig angelegt. Die Laufzeit beträgt meist 10, 15 oder mehr Jahre. Abhängig ist dies von der finanziellen Leistung des Kreditnehmers sowie der Höhe der Kaufsumme einer Immobilie.

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Wichtig für Dich beim Hauskredit: Die Begriffe Laufzeit und Zinsfestschreibung darfst Du nicht verwechseln. Während die Laufzeit durchaus 30 Jahre betragen kann, wird der Zins meist nur über einen kleineren Zeitraum, etwa 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Im Anschluss daran folgt dann eine sogenannte Anschlussfinanzierung, um die restliche Kreditsumme zu tilgen. Eine zweite Zinsfestschreibung ist hier ein normaler Vorgang, den über 90 Prozent aller Kreditnehmer in Deutschland auch in Anspruch nehmen.

Der Zins für eine Hausfinanzierung ist abhängig vom Referenzzinssatz EURIBOR oder dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), die regelmäßig angepasst werden. Aktuell können Verbraucher von einem sehr niedrig Zinsniveau profitieren – optimal eignet, um eine günstige Hausfinanzierung zu starten.

Als Sicherheit für solch ein Hausdarlehen gilt nicht etwa eine Gehaltsabtretung wie beim Ratenkredit oder Privatkredit, sondern meist die Eintragung einer Grundschuld auf das Haus. In seltenen Fällen kann auch eine Hypothek als Sicherheit dienen – allerdings ist die Grundschuldeintragung in meist allen Fällen die bessere Wahl.

Welche Vorteile bietet Dir ein Hauskredit Vergleich?

Den größten Vorteil, den Du beim Zinsvergleich mit einem Hausfinanzierung Rechner hast, ist der tagesaktuelle Blick auf die Bauzinsen aller namhaften Anbieter in Deutschland. Diese befinden sich seit vielen Jahren auf historisch niedrigem Niveau und machen Baufinanzierung für Haus oder Wohnung damit beispiellos günstig. Natürlich kannst Du Deine Hausfinanzierung einfach bei der nächsten Filialbank vor Ort beantragen und die dortigen Konditionen akzeptieren. Hausbanken bieten aber selten tatsächlich die besten Zinskonditionen, die Du auf dem freien Markt per Vergleich ergattern kannst.

Im Hauskredit Vergleich vergleichst Du bequem, von zu Hause aus, die Konditionen und Zinssätze vieler namhafter Banken und können diese direkt denen Ihrer Bank vor Ort gegenüberstellen. Zu 99 % wirst Du feststellen: Hier gibts einen besseren Zinssatz und Du hast nun die Option, entweder online bessere Konditionen anzufragen und abzuschließen. Oder Du sprichst mit Deiner derzeitigen Bank über die neue bessere Offerte. Sollte Deine Bank Dir kein optimaleres Zinsmodell unterbreiten, kannst Du das andere Angebot nutzen und Deinen bisherigen Baukredit sofort umschulden.

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Deine Vorteile beim Hauskredit Vergleich auf einen Blick:

  • Optimale und tagesaktuelle Marktübersicht
  • Einfacher Zinsvergleich vieler verschiedener Banken
  • Mögliche Ersparnis von mehreren tausend Euro
  • Geringer Zeitaufwand und sofortige Online Anfrage
  • Ausschließlich erfahrene seriöse Anbieter

Welche Optionen bei der Hausfinanzierung hast Du?

Für einen Hauskredit stehen Dir in Deutschland viele Finanzierungsoptionen zur Verfügung. Die beliebteste ist mit Sicherheit das klassische Annuitätendarlehen, welches eine stets gleichbleibende monatliche Rate über die gesamte Zinsfestschreibung garantiert. Aber je nach individueller finanzieller Situation, Verwendungszweck oder anderen Faktoren können für Dich auch weitere Optionen von Vorteil sein. Folgende Kredit-Varianten stehen Dir zur Verfügung:

Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Hausfinanzierung und verfügt über eine stets gleichbleibende monatliche Rate. Die Annuität, also quasi die jährliche Rate, wird hierbei auf zwölf Monate verteilt, um das Hausdarlehen konstant zu gleichen Summen abstottern zu können. Eine Annuität besteht hierbei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Zu Beginn der Zinsfestschreibung überwiegt der Zinssatz noch deutlich der Tilgung. Mit fortschreitender Laufzeit tilgst Du aber immer von der Restschuld, wodurch der Zinsanteil immer geringer wird. So bleibt mehr Geld für die tatsächliche Tilgung der Kreditsumme:

Vorteile: Tilgungsanteil steigt mit voranschreitender Laufzeit. Große Planungssicherheit dank langer Zinsbindung. Die Summe für etwaige Anschlussfinanzierung steht bereits zuvor fest.
Nachteile: Wenig flexibel, da Du nur schwer auf einen besseren Zinssatz reagieren oder einen größeren Teil der Restschuld komplett tilgen kannst. Die lange Zinsbindung legt Dich lang auf einen Anbieter und Zinssatz fest.

Volltilgerdarlehen: Bei diesem Darlehen wird die Kreditsumme gleich mit der ersten Zinsfestschreibung komplett getilgt. Hierbei sind lange Zinsbindungen mit Laufzeiten von 25 oder 30 Jahren keine Seltenheit. Kürzere Laufzeiten sind nur möglich, wenn Du in der Lage bist, eine deutlich höhere monatliche Rate finanzieren zu können. Das findest Du heraus, indem Du Dir unsere schrittweise Anleitung auf dem Weg zum optimalen Hauskredit durchliest.

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Vorteile: Absolute Planungssicherheit, kein Risiko durch die Anschlussfinanzierung, diese ist hier überhaupt nicht nötig.
Nachteile: Keinerlei Flexibilität, um auf Zinsanpassungen zu reagieren. Zudem verlangen Banken bei Volltilgern häufig Zinsaufschläge.

Variables Darlehen: Mit einem variablen Baukredit vereinbarst Du als Kreditnehmer mit Deiner Bank eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes an die aktuellen Marktzinsen – das geschieht in etwa alle drei Monate anhand des Referenzzinssatzes EURIBOR. So profitierst Du mit einem solchen vor allem, wenn Du in den nächsten Monaten und Jahren mit fallenden Zinssätzen rechnest. Umgekehrt steigen Deine monatlichen Raten, falls die Zinssätze ansteigen. In diesem Fall hast Du allerdings die Möglichkeit, das Darlehen auf ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung spesenfrei umzustellen.

Vorteile: Bei fallenden Zinssätzen am allgemeinen Bauzinsmarkt sind hohe Zinsersparnisse möglich.
Nachteile: Meist deutlich höherer Zeitaufwand, zudem kaum Planungssicherheit bei der Finanzierung.

Baukredit - Mietkaution einfach finanzierenEndfälliges Darlehen: Im Gegensatz zu allen anderen Darlehensformen für den Hauskredit wird bei einem endfälligen Darlehen die Kreditsumme nicht getilgt. Stattdessen zahlst Du nur anfallende Zinsen an Deine Bank. Die eigentliche Kreditsumme wird am Ende der Zinsfestschreibung als einmalige Zahlung fällig. Häufig dient zu deren Absicherung hier ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Vorteile: Niedrige monatliche Rate ohne monatlichen Tilgungsanteil. Sowie mögliche Steuervergünstigungen, falls Du die Immobilie nicht selbst nutzt.
Nachteile: Hohe Kosten, da das Darlehen selbst nicht getilgt wird. Zudem eine doppelte Belastung bei eventuellem Abschluss von Bausparvertrag oder Lebensversicherung.

Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen kannst Du Dir einen aktuellen Zinssatz bereits für Jahre hinweg für den Zeitpunkt sichern, wenn Deine erste Zinsbindung ausläuft. Nur wenige Hausfinanzierungen funktionieren mit einer einzigen Zinsfestschreibung. Für die dann fällige Anschlussfinanzierung kannst Du einen günstigen Zinssatz also quasi einfrieren und später wieder auftauen. Für Forward-Darlehen verlangen Banken allerdings meist einen sogenannten monatlichen Bereitstellungszins, wenn deren Abruf sechs Monate übersteigt.

Laufzeit, Zinsen, Sondertilgung – wie kann Du Deine Kosten beim Hauskredit minimieren?

Maßgeblich für die tatsächlichen Kosten beim Hauskredit ist auch hier der sogenannte Effektivzinssatz. Dieser bestimmt die Gesamtkosten und inkludiert bereits alle Spesen, Nebenkosten oder Abschlussgebühren der Finanzierung. Dennoch kannst Du mit vielen weiteren Parametern Kosten Deiner Hausfinanzierung beeinflussen und sogar merklich verringern.

Laufzeit und Zinsen: Neben den monatlichen Raten sind die Laufzeit und die Zinsbelastung während der Tilgungsphase besonders relevant. Kreditnehmer in Deutschland können hier grundsätzlich zwischen einer festen und einer variablen Verzinsung wählen. Ein fester Zinssatz orientiert sich am aktuellen Markt und wird für die gesamte Laufzeit vereinbart. Variable Zinssätze hingegen werden gar nicht vereinbart und orientieren sich dauerhaft am Niveau des Zins-Marktes. Folgerichtig solltest Du in der aktuellen Niedrigzinsphase daher einen Vertrag mit einem festen Zinssatz abzuschließen – und das im Idealfall mit einer längeren Laufzeit. Eine variable Verzinsung hingegen lohnt nur bei hohem Niveau oder künftig deutlich sinken Bauzinsen. Beides ist im derzeitigen historischen Zins-Tal nicht der Fall bzw. kaum anzunehmen.

Sondertilgungen: Auch kostenfreie Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit bringen einen deutlichen Kosten-Vorteil. Mit jeder zusätzlichen Rückzahlung senkst Du Deine Kreditbelastung, ohne dass hierfür Gebühren anfallen. Der Hauskredit ist somit schneller abbezahlt, Zinsbelastung wie Gesamtkosten sinken überproportional. Allerdings sind spesenfreie Sondertilgungen längst nicht bei jedem Vertrag üblich. Als Kreditnehmer musst Du die Angebote gerade in dieser Hinsicht genauestens vergleichen und erkunden.

Zusatzkosten: Ebenfalls ein wichtiger Punkt sind die zusätzlichen Kosten für einen Immobilienkredit. Wenn Du ein Eigenheim bzw. Grundstück erwirbst, musst Du beispielsweise Grunderwerbssteuer zahlen. Zudem fallen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, Bearbeitungskosten, die Courtage für den Makler, Notarkosten und auch die sogenannte Kreditsteuer an. Insgesamt können so rund zehn bis 12 Prozent der Kreditsumme bei einer Hausfinanzierung noch einmal als Nebenkosten fällig werden. Je nach Standort und Kaufsumme der Immobilie und abhängig bei welcher Bank Du Deinen Hauskredit aufnimmst lassen sich hier durchaus mehrere hundert oder tausend Euro einsparen.

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Welche Kriterien musst Du für Deine Hausfinanzierung erfüllen?

Wie bei jedem anderen Kredit auch müssen bei der Hausfinanzierung gewisse Voraussetzungen erfüllen sein, um an das Darlehen auch gewährt zu bekommen. Diese können von Anbieter zu Anbieter verschieden sein.

Als Voraussetzung für einen soliden Hauskredit verlangen seriöse Banken und Vermittler für gewöhnlich vom Kreditnehmer

  • die Volljährigkeit sowie üblicherweise ein Höchstalter (meist ab 63 Jahre)
  • einen ständigen Wohnsitz in Deutschland
  • häufig eine deutsche Bankverbindung und das Handeln auf eigene Rechnung
  • Nachweise über Art und Dauer des Arbeitsverhältnisses
  • Einkommensnachweise bei Angestellten (Lohn-/Gehaltsabrechnungen)
  • Einsicht in Jahresabschlüsse sowie Steuerbescheide bei Selbstständigen
  • Nachweise über regelmäßige Zahlungen wie Miete, Unterhalt, weitere Kredite, Versicherungen, private Altersvorsorge
  • ausreichende Bonität mit weiteren Kreditsicherheiten (Sachwerte wie Grundstücke, Fahrzeuge, Sparguthaben, weitere Einkünfte)
  • keine negativen Einträge bei Schufa und KSV

Tipp: Als Kreditnehmer trittst Du in der Regel den jeweils pfändbaren Teil Deiner aktuellen und künftigen Lohn- und Gehaltszahlungen an die Bank ab. Bürgschaften sowie weitere Kreditnehmer können als zusätzliche Kreditsicherheit dienen und Deine Hausfinanzierung günstiger machen.

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Wie viel Startkapital ist für Deinen Hauskredit sinnvoll?

Als Faustregel zum Thema Eigenkapital empfehlen Kreditexperten mindestens 15 bis 20 Prozent der gesamten Kaufsumme durch Eigenmittel parat zu halten. Für ein Haus, das beispielsweise 300.000 Euro kostet, sollten also möglichst 60.000 Euro Ersparnisse in der Kassa sein, bevor Du eine Finanzierung startest.

Es gibt gute Gründe eigene Rücklagen in Ihre Hausfinanzierung einzubringen. Eigenkapital senkt nicht nur das Risiko Ihrer Finanzierung, Du bekommst dadurch auch niedrigere Zinsen von der Bank und können so Ihre Schulden rascher abbezahlen. Zum Eigenkapital gibt es eine simple Grundregel: Je mehr Euro Du einbringst, desto besser für Deine Finanzierung.

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Deine Vorteile einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital:

Neubau, Haus- und Wohnungskauf oder Sanierung mit Eigenkapital …

  • sind günstiger: Wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko. Daher gewähren Banken für Finanzierungen mit Eigenkapital niedrigere Bauzinsen. Ohne Eigenkapital können die Zinskosten oft doppelt oder drei Mal so hoch ausfallen.
  • gehen schneller: Durch den günstigeren Zins sparst Du nicht nur Geld, sondern hast auch die Möglichkeit, von Beginn an eine höhere Tilgung vorzunehmen. Du zahlst Deine Schulden also schneller ab, bringst Deine Hausfinanzierung eher über die Bühne und trägst das Risiko Deiner Finanzierung für eine kürzere Zeit.
  • senken das Finanzierungsrisiko: Falls Du zahlungsunfähig wist und Deine Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, hast Du größere Chancen, ohne Schulden aus der Finanzierung herauszukommen. In der Praxis verhindert dies Überschuldung oder gar eine private Insolvenz.
  • erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer Hausfinanzierung: Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit März 2016 verpflichtet Banken, die finanziellen Voraussetzungen und Rücklagen des Kreditkunden noch stärker in die Entscheidung einer Baufinanzierung einzubeziehen.
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Hausfinanzierung und Kreditwürdigkeit – was zählt?

Gerade bei einer Hausfinanzierung ist es wichtig, als Kreditnehmer über eine ausreichende Bonität zu verfügen und nicht durch negative Einträge bei Kreditauskunfteien aufzufallen. In Deutschland wird dies meist durch die wichtigste Auskunftei SCHUFA überprüft.

Besonders negativ auf die Kreditvoraussetzungen wirkt sich abweichendes Zahlungsverhalten bei früheren oder noch laufenden Krediten aus. Kreditkündigungen und Kontokündigungen sind in Sachen Kreditvergabe meist ein K.O.-Kriterium für jede Bank. Haben sogar eidesstattliche Versicherungen, Verbraucherinsolvenzen oder Inkassoverfahren ihren Weg in die Datenbank der Auskunfteien gefunden, ist eine Kreditaufnahme für Haus oder Wohnung in der Regel unmöglich.

Tipp: Beachte möglichst VOR jeder Immobilienfinanzierung den Grundsatz: Je besser Deine Bonität, desto einfacher und günstiger wird Deine Hausfinanzierung.

Baukredit - jetzt Forward-Darlehen sichernWohnbauförderung zum Hauskredit – was gilt in Deutschland?

Zuständig für die Gesetzgebung und Vergabe der Gelder der Wohnraumförderung sind die einzelnen Bundesländer. Die Förderungen der Länder weisen zudem unterschiedliche Schwerpunkte auf, je nach Bedarfslage bzw. Situation auf dem regionalen Wohnungsmarkt. So unterstützen viele Bundesländer den Immobilienerwerb mit zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen oder auch günstigem Bauland. Unter den Begriff Immobilienerwerb fallen dabei unter anderem ein Neubau oder Ersterwerb, aber auch eine Sanierung bzw. Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum. Mit den genannten Maßnahmen soll vor allem einkommensschwächeren oder kinderreichen Haushalten der Erwerb eines Eigenheims ermöglicht werden. Darüber hinaus fördern einige Länder aber auch die Errichtung von Wohnhäusern mit mehreren Wohnungen, wenn diese später sozial schwächeren Mietern überlassen werden. Obwohl die meisten Länder mittlerweile eigene Förderprogramme aufgestellt haben, hat nicht jedes Land ein Wohnraumfördergesetz. Ein Problem ist das aber nicht: Gibt es keine landesrechtlichen Förderregelungen gelten das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) des Bundes.

Fördervoraussetzungen: Ziel der Wohnungspolitik in Deutschland ist es, Haushalte mit geringerem Einkommen und Haushalte, die sich auf dem Wohnungsmarkt nur eingeschränkt bedienen können, zu unterstützen. Das gilt auch für ältere oder behinderte Menschen. Entsprechend sind Sie als Bauherr, wenn Sie das Geld vom Staat für die Schaffung von vermietetem Wohnraum verwenden, an Auflagen gebunden. Als Fördermittelempfänger verpflichten Sie sich, die neu gebauten Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten anzubieten. Die Wohnungen dürfen nur an Personen vermietet werden, deren Einkommen unterhalb einer bestimmten Einkommensgrenze liegt und die damit einen Wohnberechtigungsschein vorweisen können. Üblicherweise spricht man von einer Belegungs- oder einer Mietpreisbindung über einen vorgegebenen Zeitraum. In Bayern beispielsweise beträgt die Belegungsbindung bei der Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern 25 Jahre.

Tipp: Es gibt auch kommunale Wohnbauförderungsprogramme, die den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommensbezieher fördern. Denn auch bei mittleren Einkommensgruppen herrscht Wohnungsmangel.

Förderprogramme von Bund, Länder und EU: Die Förderkriterien unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Bevor Du als Bauherr die Förderung beantragst, solltest Du also unbedingt einen Blick auf die Förderrichtlinien des jeweiligen Programms werfen. Am besten wendest Du Dich dazu an die zuständige Bewilligungsstelle. Einen guten Überblick über die Förderlandschaft von Bund, Ländern und EU bietet die Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums. Unter www.foerderdatenbank.de findest Du über eine Suchmaske schnell online die für Ihr Bauvorhaben passenden Förderprogramme mit detaillierteren Informationen.

Tipp: Wohnen soll bezahlbar bleiben. Deshalb unterstützt der Bund die Länder bei der sozialen Wohnraumförderung mit Kompensationszahlungen in Milliardenhöhe. Eigentlich sollten diese Zahlungen 2019 auslaufen. Durch eine Grundgesetzänderung werden die Länder aber auch in den folgenden Jahren Kompensationsmittel vom Bund erhalten. In den Jahren 2020 und 2021 werden es mindestens zwei Milliarden Euro sein. Für Bauherren von Gebäuden mit Mietwohnungen eine gute Nachricht: Auch in Zukunft wird es möglich sein, zinsverbilligte Baudarlehen oder Baukostenzuschüsse vom Staat zu erhalten.

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Hauskredit umschulden – wann geht das, wie gehst Du vor?

Du hast bereits einen Hauskredit aufgenommen und möchtest diesen beenden oder ablösen? Dann gibt es verschiedene Arten, wie Du Dein Hausdarlehen zinsgünstig umschulden kannst:

Gesetzliche Sonderkündigung: Nach Ablauf von zehn Jahren lässt sich jeder Baukredit mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beenden. Diese gesetzlich festgelegte Sonderkündigung kannst Du beispielsweise nutzen, um zu einem zinsgünstigeren Darlehen umzuschulden.

Nach Ablauf der Zinsbindung: Wenn Ihre bestehende Hausfinanzierung ausläuft und eine Restschuld übrig ist, kannst Du dieses Geld durch eine Anschlussfinanzierung ablösen und dabei selbstverständlich zu einer günstigeren Bank wechseln.

Vorzeitige Kündigung: Zudem kannst Du Deinen Hauskredit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jederzeit kündigen. Allerdings wird dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Deren Höhe solltest Du vorab unbedingt prüfen, um zu sehen, ob eine Umschuldung mit Gewinn überhaupt möglich ist.

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Die entscheidende Frage: Welcher Hauskredit passt am besten zu Dir?

Anders als beim normalen Ratenkredit sind für eine Hausfinanzierung meist hohe Kreditsummen und lange Laufzeiten nötig. Es ist daher wichtig, vor einem Abschluss alle Finanzierungsmöglichkeiten und Details der Angebote genau zu studieren. Bevor Du die nächste Bank aufsuchen, solltest Du Dir einen Überblick am Markt verschaffen – mit einem Hauskredit Vergleich, einem Forward-Darlehen Vergleich oder einer günstigen Mietkautions-Versicherung als Alternative zu teuren Kautionszahlungen.

Der am häufigsten genutzte Hauskredit in Deutschland ist das Annuitätendarlehen. Es bietet gute Transparenz, ein sehr geringes Risiko und im Vergleich zu anderen Darlehensformen eine niedrige Anfangsbelastung. Solltest Du Dich für eine andere Darlehensart interessieren, empfehlen wir Dir, beim Beratungsgespräch mit der Bank die genannten Nachteile anzusprechen und diese gemeinsam mit Ihrem Berater genau unter die Lupe zu nehmen. Das minimiert das Risiko einer Fehlentscheidung und hilft den passenden Kredit mit günstigen Konditionen zu entdecken.

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