Forward-Darlehen Vergleich

 

Jetzt lohnt sich eine Anschlussfinanzierung für Haus und Wohnung!

Das Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung. Allerdings ist ein Forward-Darlehen teurer als ein normaler Baukredit, denn die Bank verlangt in der Regel einen Zinsaufschlag. Ein Forward-Darlehen lohnt sich immer dann, wenn die Zinsen bis zur Ablösung des alten Baudarlehens über diesen Aufschlag hinaussteigen.

Forward-Darlehen Vergleich

Nettodarlehen
Euro
Kreditlaufzeit
Vorlaufzeit
Postleitzahl
Beleihung
Tilgung
Sollzins gebunden
effektiver Jahreszins
monatliche Rate
Restschuld
Baufiline
Forwarddarlehen
(0 Bewertungen)
0,33% Sollzins
0,33% Effektivzins
194,17€ monatlich
79.669,18€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,33%, Sollzins gebunden p.a.: 0,33%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 102.967,34 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Am Stockenwald 1, 88276 Berg
immo-finanzcheck.de
Forwarddarlehen
(0 Bewertungen)
0,36% Sollzins
0,36% Effektivzins
196,67€ monatlich
79.638,75€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,36%, Sollzins gebunden p.a.: 0,36%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 103.236,55 €, Darlehensgeber/-vermittler: VIANTIS AG, immo-finanzcheck.de, Roßstraße 92, 40476 Düsseldorf
ING
Forwarddarlehen
(1345 Bewertungen)
0,64% Sollzins
0,67% Effektivzins
222,50€ monatlich
79.320,75€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,67%, Sollzins gebunden p.a.: 0,64%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 106.013,02 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
BBBank
Forwarddarlehen
(49 Bewertungen)
0,78% Sollzins
0,79% Effektivzins
232,75€ monatlich
79.192,77€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,79%, Sollzins gebunden p.a.: 0,78%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 107.084,96 €, Darlehensgeber/-vermittler: BBBank eG, Herrenstr. 2-10, 76133 Karlsruhe
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Gerade bei den aktuell niedrigen Hypothekenzinsen für Immobiliendarlehen kommen viele Kreditnehmer ins Grübeln: Wie kann ich diese günstige Situation für meine Baufinanzierung nutzen? Grundsätzlich ist ein Wechsel der Baufinanzierung oder die Umstellung des Zinssatzes innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist beim Immobilienkredit nur möglich, wenn Du als Bauherr bereit bist, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an Deine jetzige Bank zu zahlen. Diese ist allerdings je nach Darlehenssumme und restlicher Laufzeit recht teuer, und der Wechsel wird in der Regel wirtschaftlich uninteressant für Dich sein. Bei einer Anschlussfinanzierung sieht die Sache anders aus.

Deine Topics zum Thema Forward-Darlehen

  • Ein Forward-Darlehen sichert Dir das aktuelle günstige Zinsniveau für Deine Anschlussfinanzierung.
  • Bei einer laufenden Baufinanzierung solltest Du Dich rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen.
  • Ein Forward-Darlehen ist teurer als ein normaler Baukredit, denn die Bank verlangt einen Zinsaufschlag. Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Zinsen bis zur Ablösung Deines alten Darlehens über diesen Aufschlag hinaus ansteigen.
  • Mit dem Forward-Darlehen genießt Du Sicherheit für Deine finanzielle Planung, allerdings musst Du ein abgeschlossenes Forward-Darlehen später auch abnehmen.

Während es bei laufenden Baudarlehen in der Regel wenige Gestaltungsmöglichkeiten gibt, hast Du als Bauherr bei den Entscheidungen rund um Deine spätere Anschlussfinanzierung freie Hand: Hier kannst Du selbst entscheiden, wann Du den aktuellen Zinssatz festschreiben willst und welcher Bank Du im nächsten Abschnitt Deiner Baufinanzierung vertraust – und zwar bereits während die Zinsbindungsfrist für das alte Darlehen noch läuft.

Eigentlich simpel – so funktioniert ein Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen funktioniert vom Prinzip her wie eine normale Anschlussfinanzierung. Allerdings mit der Besonderheit, dass der künftige Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird – in der Regel mehr als 24 bis 36 Monate vorher.

Freie Wahl des Anbieters: Wie bei einer üblichen Anschlussfinanzierung kannst Du ein Forward-Darlehen bei Deiner aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln. Dabei sind die Kosten für eine Umschuldung nach dem Erstdarlehen zu einer anderen Bank so überschaubar, dass diese für Deine Überlegungen im ersten Schritt kaum eine Rolle spielen. Zunächst ist es wichtig, überhaupt mehrere Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese genau zu bewerten bzw. zu vergleichen.

Künftige Zinsentwicklung im Blick: Im Kern geht es dabei um die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger kannst Du als Kunde und Deine Bank voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist steigen.

Steigen die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht bzw. sinken diese sogar, liegt Dein Darlehenszins als Forward-Kunde über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage natürlich mit einem Forward-Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Zinsaufschlag ausfällt, hängt in der Regel davon ab, wie die Bank die künftige Zinsentwicklung am Markt einschätzt. In den vergangenen Jahren lag der Aufschlag im Durchschnitt bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des Altdarlehens.

Entscheidend für die Berechnung: Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, desto geringer ist der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens. Daher zahlt sich ein Forward-Darlehen dann für Dich aus, wenn Du als Kunde bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten (Summe, Laufzeit und Beleihung) einen höheren Zins zahlen müsstest – das Zinsniveau also insgesamt gestiegen ist.

Übergang zum Baukredit ohne Forward-Aufschlag: Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen für Dich anfallen. Damit sich ein Forward-Darlehen für Dich aber tatsächlich rechnet, musst Du als Kunde das Darlehen nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung auch wirklich benötigen – andernfalls zahlst Du den Aufschlag für Bereitstellungszinsen umsonst.

Forward-Darlehen abgeschlossen – dann solltest Du es der Bank auch abnehmen

Auch ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das bedeutet: Wenn Du ein Forward-Darlehen abschließt, musst Du es der Bank zum vereinbarten Zeitpunkt auch abnehmen. Und zwar selbst dann, wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die Deines Forward-Darlehens.

Hohe Kosten können drohen: Rufst Du Dein Forward-Darlehen nicht ab, stellt Dir die Bank meist eine hohe Gebühr in Rechnung, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Das ist auch dann der Fall, wenn sich Deine Lebenssituation bis zum Ende der aktuellen Zinsbindung ändern sollte. Du bist also stets an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Trennung vom Lebenspartner, neuer Job oder ein Umzug in eine andere Stadt können mit einem Forward-Darlehen in der Tasche also schnell zum finanziellen Problem für Dich werden.

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Quelle: Marco Reuss / YouTube

Vor- und Nachteile – für die Anschlussfinanzierung alles gezielt checken

Ob ein Forward-Darlehen für Dich eine gute Lösung ist, hängt zum einen von Deiner eigenen Lebenssituation ab, zum anderen von der künftigen Zinserwartung und natürlich auch dem Interesse an Finanzthemen allgemein:

Stabilität als Voraussetzung: Erwartest Du künftig Stabilität in Deinem persönlichen Umfeld, kannst Du Dir mit einem Forward-Darlehen langfristig günstige Zinsen sichern. Stehen dagegen Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutzung der Immobilie an, so riskierst Du als Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen zusätzliche finanzielle Belastungen. Hier ist es sinnvoller flexibel zu bleiben und erst bei Ablauf der Zinsbindungsfrist weiter zu finanzieren.

Günstige Zinsen und Sicherheit: Ist dies geklärt, verschafft Dir ein Forward-Darlehen nicht nur günstigere Zinsen sondern auch Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung: Die Monatsrate für das Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt, selbst ein plötzlicher Anstieg der Marktzinsen hat daher keine Auswirkungen mehr auf Deine späteren monatlichen Ausgaben.

Prämie gegen steigende Zinsen: So gesehen ist der Forward-Aufschlag also eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen und Kosten. Gerade wenn Du eine Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital startest, kann eine solche frühzeitige Absicherung sehr sinnvoll und notwendig sein. Zudem musst Du das aktuelle Zinsumfeld nicht über Jahre hinweg beobachten, um den besten Augenblick für Deine Anschlussfinanzierung zu finden.

Optimales Forward-Darlehen – frühzeitig Angebote einholen und vergleichen

Auch wenn die meisten Filialbanken, Sparkassen und Volksbanken in Deutschland mittlerweile Forward-Darlehen anbieten, den günstigsten Zins für Deine Anschlussfinanzierung bekommst Du in der Regel nur dann, wenn Du moderne Direktbanken und große Kreditvermittler in Deinen Vergleich mit einbeziehst. Online-Vergleiche bieten Dir die Chance die Zinsen für Angebote von vielen Kreditgebern auf dem Markt zu berechnen. Das schafft Wettbewerb zwischen den Banken und bringt beste Konditionen – auch beim Forward-Darlehen.

Online-Angebote frühzeitig einholen: Dabei ist es durchaus clever rechtzeitig zu handeln. Erste Angebote solltest Du bereits 24 bis 36 Monate vor Ende der aktuellen Zinsbindung einholen. Und das am besten bei mehreren Direktbanken und Kreditvermittlern. Informiere Dich also frühzeitig über die Forward-Konditionen für Deine gewünschte Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist.

Bei der aktuellen Bank nachfragen: Auch solltest Du im nächsten Schritt unbedingt mit Deiner derzeitigen Bank sprechen, bevor Du das Forward-Darlehen tatsächlich über eine neue Bank oder einen neuen Kreditvermittler abschließt. Falls Dir Deine aktuelle Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet, ist es sinnvoller, bei Deiner aktuellen Bank zu bleiben. Eine Prolongation – also seine Anschlussfinanzierung mit der alten Bank zu regeln – ist immer dann angesagt, sofern hier der Zinssatz nur leicht über dem einer neuen Bank liegt.

Umschuldung lohnt trotz Kosten: Zwar fallen bei einer Umschuldung zum neuen Anbieter Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Dennoch lohnt sich eine Umschuldung in vielen Fällen. Als Faustformel beim Forward-Darlehen gilt hier: Wechsele den Anbieter, wenn der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung Deiner aktuellen Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot beim neuen Anbieter.

5 Tipps für Deine Suche nach dem besten Forward-Darlehen

Du siehst: Das Thema Forward-Darlehen ist wahrlich nicht kompliziert, wenn man einige Dinge beachtet. So gehst Du bei der Auswahl Deines Forward-Darlehens vor:

Tipp 1: Hole Dir bereits 24 bis 36 Monate vor Ende Deiner Zinsbindung erste Angebote direkt von Banken oder Kreditvermittlern ein.

Tipp 2: Entscheide dann, ob Du mit zum gebotenen Zinssatz vorzeitig einen neuen Darlehensvertrag abschließen möchtest.

Tipp 3: Fällt Deine Entscheidung positiv aus, dann frage bei Deiner aktuellen Bank nach, ob sie Dir das gleiche Angebot unterbreiten kann.

Tipp 4: Wechsle den Anbieter, falls der Zinssatz Deiner derzeitigen Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als die Vergleichsofferte ist.

Tipp 5: Ist Deine aktuelle persönliche Situation noch unklar oder bist Du unentschlossen was das Thema Forward-Darlehen betrifft, dann bleibe flexibel. Gehe das Thema Anschlussfinanzierung einige Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist Deines aktuellen Baudarlehens noch einmal an.

 

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FAQ: Fragen und Antworten zum Thema Forward-Darlehen

Wann lohnt sich Forward Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist teurer als ein normaler Baukredit, denn die Bank verlangt in der Regel einen Zinsaufschlag. Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn die Zinsen bis zur Ablösung des alten Baudarlehens über diesen Aufschlag hinaussteigen. Beispiel: Ein Forward Darlehen ist drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der aktuellen Finanzierung zu einem Zinssatz von 1,5 Prozent erhältlich. Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist der marktübliche Zinssatz auf 2,5 Prozent gestiegen.

Wie hoch ist der Aufschlag für eine Anschlussfinanzierung?

Im Schnitt beträgt der Zinsaufschlag beim Forward Darlehen 0,02 Prozentpunkte pro Monat – dies ist natürlich abhängig von der jeweiligen Bank und ihrem Angebot. Mit dieser Formel können Sie Ihren Forward Darlehen Aufschlag berechnen: Zinsaufschlag pro Monat x Anzahl der Vorlaufzeit in Monaten + reservierter Zinssatz.

Wie wird ein Forward Darlehen berechnet?

Vereinfacht kann man nach dieser Rechenformel vorgehen: Aufschlag x Vorlaufzeit + aktueller Zinssatz = Zinssatz für das Forward Darlehen. Bei 0,02 Prozent Aufschlag, 36 Monaten Vorlaufzeit und einem aktuellen Zinssatz von 1,5 Prozent bedeutet das: Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung per Forward-Darliehen liegt bei 2,22 Prozent.

Wie lange vorher kann man ein Forward Darlehen abschließen?

Bei den meisten Anbietern können Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Das bedeutet konkret: Bereits fünf Jahre, bevor die Zinsbindung des jetzigen Baudarlehens ausläuft, kann man sich günstige Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern.

Wie hoch kann die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?

Inzwischen hat die EU festgelegt, wie hoch die Entschädigung bei vorzeitiger Ablösung oder Umschuldung von Baudarlehen maximal sein darf: Bei einer Restlaufzeit länger als 12 Monate sind maximal ein Prozent der Restschuld erlaubt. Ist die Restlaufzeit kürzer als 12 Monate sind maximal 0,5 Prozent der Restschuld als Vorfälligkeit zulässig.

Welche Nichtabnahmeentschädigung ist möglich?

Wer seinen Kredit nicht abruft, für den fällt eine Nichtabnahmeentschädigung an. Dieses Entgelt darf die Bank zum Ausgleich für den entgangenen Gewinn in Rechnung stellen, da sie die Mittel bereits beschafft und bereitgehalten hat. Gerade bei hohen Kreditbeträgen kann diese Entschädigung mitunter viele Tausend Euro betragen.

Kann man ein Forward Darlehen wieder kündigen?

Kostenfrei kündigen kann man seine Anschlussfinanzierung erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Das Forward Darlehen kündigen, ohne dass Kosten anfallen, ist dagegen bis zu 14 Tage nach Vertragsschluss möglich – so lange läuft die gesetzliche Widerrufsfrist. Eine spätere Kündigung ist auch hier nicht möglich.

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