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Eigenes Haus oder eigene Wohnung sind Dein großer Traum? Dann muss ein passender Immobilienkredit her. Doch hier hat jeder Käufer oder Häuslebauer seine eigenen Anforderungen und Wünsche. Die drei häufigsten Finanzierungstypen und deren Vor- und Nachteile im Überblick: A, B oder C – erkennst du Dich wieder?

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Finanzierungstyp A: Sicherheit in Sachen Kredit ist Dein Ding

Sicherheit bedeutet Dir alles. Du willst schon beim Abschluss der Finanzierung wissen, wie lange Du brauchst, um Deinen Kredit vollständig abzubezahlen. Du kennst die Zinsen und die Monatsraten für die gesamte Laufzeit genau, bis Deine Immobilie Dir gehört. Dann bist du der Typ für ein Volltilgerdarlehen.

Komplett abbezahlen: Hier bezahlst Du den gesamten Kreditbetrag komplett zurück: nicht zu einem Drittel, nicht zur Hälfte, sondern vollständig. Solch ein Darlehen kann durchaus 20, 30 oder mehr Jahre laufen – Hauptsache am Ende voll getilgt. Volltilgerdarlehen sind aufgrund ihrer langen Laufzeit oft teurer (Zinsaufschlag) als Darlehen mit Zinsbindungsfristen von nur fünf oder zehn Jahren.

Günstige Zinsen helfen: Da die Zinsen aber aktuell sehr günstig sind, kannst Du Dir diese Sicherheit auch leisten. Bei einem Kredit mit kurzer Laufzeit wirst Du wahrscheinlich eine Anschlussfinanzierung benötigen. Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, zahlst Du eventuell sogar mehr, als der Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung beträgt. Das sogenannte Zinsänderungsrisiko ist mit dem Volltilgerdarlehen für Dich jedenfalls kein Thema mehr.

Geringe Flexibilität bremst: Flexibilität darfst Du allerdings beim Volltilgerdarlehen nicht erwarten. Sondertilgungen oder Ratenwechsel sind meist gänzlich tabu oder nur in sehr geringem Umfang möglich. Wichtig zu wissen: Nach zehn Jahren könntest Du auch den Volltilger-Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

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Finanzierungstyp B: Freiheit beim Kredit geht Dir über alles

Kurzarbeit, Jobverlust oder gar Krankheit – nicht nur Corona macht viele Menschen zwangsläufig flexibler. Auch erfreuliche Ereignisse wie Heirat und Geburt eines Kindes, eine Erbschaft, eine Abfindung oder ein Riesenbonus im Job kommen meist ungeplant und haben erheblichen Einfluss auf Deine Baufinanzierung.

Wenn das Geld knapp wird, möchtest oder musst Du die Kreditrate reduzieren und damit Deine Finanzierung verlängern. Wenn Du dagegen plötzlich über mehr Geld verfügst, kannst Du stattdessen die Laufzeit des Kredits und damit auch die Höhe der Zinsen reduzieren, indem du eine größere Summe als Sondertilgung zurückzahlst.

Wenn möglich kostenfrei: Einige Banken erlauben bei Baudarlehen Sondertilgungen von ein bis zehn Prozent pro Jahr und bieten die Möglichkeit Ratenhöhe oder sogar Tilgungssatz zu ändern. Wichtig hierbei: Dies alles sollte – wenn möglich – mehrfach ohne Extrakosten möglich sein. Daher ist es sinnvoll, wenn Du für Dein flexibles Darlehen alles Sondertilgungen vorab vertraglich festlegst.

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Finanzierungstyp C: Du hast große Wünsche aber kein Eigenkapital

Die Preise für Immobilien und deren Nebenkosten steigen in Deutschland seit Jahren kontinuierlich an. Je nach Bundesland kommt da für Grunderwerbssteuer, Notar oder Makler einiges zusammen. Steht Dir nur wenig Eigenkapital für die Finanzierung zur Verfügung, geht dies meist schon für die Nebenkosten allein drauf. Dann sind Banken gefragt, die Dir nicht nur 60 oder 80 Prozent der Immobilienkosten finanzieren, sondern ganze 100 Prozent oder sogar mehr. In diesem Fall sprechen Experten von der vollständigen Beleihung der Immobilie. Der dazu nötige Kredit nennt sich dann Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung.

Bequem, aber teuer: Es gibt mittlerweile zahlreiche Banken und Vermittler, die eine solche Vollfinanzierung anbieten. Diese erkaufst Du Dir in der Regel aber mit deutlich höheren Zinsen. Zudem brauchst Du ein sehr sicheres und entsprechend hohes Einkommen, um einen solchen Immobilienkredit tatsächlich zu bekommen. Zudem solltest Du darauf achten, dass die monatlichen Raten nicht zu niedrig ausfallen. Schließlich dauert es deutlich länger, bis der Kredit abgezahlt ist und das geht auf die Dauer mächtig ins Geld. Die anfängliche Tilgung bei Vollfinanzierungen sollte daher bei mindesten drei bis fünf Prozent liegen.

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